De wet van 29 juli 1991 betreffende de uitdrukkelijke motiveringsplicht van bestuurshandelingen, en latere wijzigingen
De wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten
Het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013
De goedkeuring door het college voor burgemeester en schepenen van 30 november 2020 tot stopzetting van het restauratieproject
De principiële goedkeuring door het college voor burgemeester en schepenen van 8 november 2021 tot vererfpachting van het pand
Boek III, nieuwe goederenrecht, van het burgerlijk wetboek
Artikel 293 van het Decreet Lokaal Bestuur
Omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 over de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten
Het college voor burgemeester en schepenen van 30 november 2020 besliste tot stopzetting van het restauratieproject van de infirmerie in park Cerckel. De restauratiekosten zijn te hoog, de middelen van de Stad te beperkt en bovendien is er geen economisch rendabele bestemming voor het pand.
Op aanraden van het kabinet van minister Diependaele werd contact genomen met investeringsmaatschappij PMV / de Erfgoedkluis. Deze adviseerde om het pand in erfpacht te geven aan een externe partij middels een derdebetalersysteem, waarbij de Stad en toekomstige erfpachter een gezamenlijk ontwerp maken en de Stad gedurende het restauratieproject optreedt als bouwheer. Op die manier kan de toegekende restauratiepremie volledig worden benut. De eigenlijke erfpacht vangt aan op het moment van de voorlopige oplevering. De Stad betaalt rechtstreeks aan de aannemer en vordert deze kosten terug van de toekomstige erfpachter.
De dienst Vastgoed & Bouwprojecten voerde daarvoor op aanraden van PMV een beperkt marktonderzoek uit, waarbij enkele spelers uit de horeca werden gehoord. De reacties waren weinig enthousiast. De beperkte vloeroppervlakte en de enorme restauratiekosten maken het moeilijk om er een winstgevende horecazaak te vestigen. Uit het advies van GD&A blijkt bovendien dat een derdebetalersysteem niet geheel in de geest is van het onroerenderfgoeddecreet. Ook het Agentschap Onroerend Erfgoed schept in haar antwoord of zulke manier van werken wordt toegelaten, geen duidelijkheid.
De werkwijze is bovendien niet zonder risico: alles staat en valt met het engagement en de financiële draagkracht van de erfpachter. De Stad dient bovendien initieel bijkomende investeringen te doen voor de inrichting van het pand (vb. als horeca-zaak). Voorts wordt de premie enkel uitgekeerd indien er geen drastische wijzigingen zijn van het restauratiedossier, waarop de toekenning is gebaseerd. Indien ten gevolge van de herbestemming door de erfpachter er alsnog belangrijke wijzigingen zouden zijn, dan komt de premie te vervallen. Tot slot riskeert de Stad in een moeilijke positie te zitten tussen enerzijds de aannemer, aangesteld door de Stad en anderzijds de erfpachter, voor wie de werken worden gerealiseerd. De Stad dient immers de werfopvolging van A tot Z te doen, terwijl het gebouw niet voor haar is bestemd.
Het voorstel is daarom om het gebouw onmiddellijk in erfpacht te geven zonder een derdebetalersysteem. Daarbij kan de erfpachter de subsidies deels overnemen, mits hij niet essentieel afwijkt van het restauratiedossier, zoals goedgekeurd. De premie werd oorspronkelijk vastgesteld o.b.v. 80% van het goedgekeurde bedrag, i.e. 543.222,46 EUR. Indien het pand wordt vererfpacht wordt dit gereduceerd tot 40%, oftewel 271.611,23 EUR.
Het pand werd op 28 juni 2021 door Aara Topo geschat op 70.000,00 EUR. Indien dezelfde werkwijze wordt gehanteerd als het begijnhof, dan komt dit neer op een canon van 1.694,00 EUR per jaar (141,17 EUR per maand) en een instaprecht van 7.000,00 EUR. Het lijkt echter verdedigbaar om het pand gratis ter beschikking te stellen (i.e. geen canon en geen instaprecht) vanwege:
Aangezien de Stad evenwel in het geval van meerdere gegadigden de erfpacht moet kunnen gunnen op basis van een objectief criterium wordt voorgesteld om gebruik te maken van het online biedingssysteem van Covast (cfr. begijnhof) waarbij wordt geboden op het instaprecht, met een minimum instelprijs van 0 EUR. Indien men zou bieden op de canon, dan brengt dit heel wat administratieve lasten met zich mee gedurende de looptijd van de overeenkomst (jaarlijkse indexatie, opvolging...), hetgeen niet in verhouding zou staan tot het bedrag van de canon. Daarom wordt geopteerd voor een bieding op het eenmalige instaprecht.
Qua duur wordt een periode van 33 jaar voorgesteld, maximaal 2x verlengbaar onder identiek dezelfde voorwaarden. Dit is een afwijking op de werkwijze van het begijnhof waar na 66 jaar de canon wordt geactualiseerd. Gezien de hoge restauratiekosten en de beperkte bestemmingsmogelijkheden zal het lang duren eer de gemaakte investeringskosten kunnen worden terugverdiend. Bovendien zullen er na 66 jaar wederom werken noodzakelijk zijn.
Net zoals bij de begijnhofwoningen geldt er een restauratie- en onderhoudsverplichting, met als optie een overdracht van de toegekende restauratiepremie mits verderzetten van het goedgekeurde restauratiedossier. Qua timing voor de uitvoering van de verplichte restauratiewerken wordt er een onderscheid gemaakt:
Om de toestand van het pand op te volgen, zal Monumentenwacht vzw (of een gelijkgestelde instantie) na de restauratie drie-jaarlijks op kosten van de Stad een bouwtechnische inspectie uitvoeren van het pand. De erfpachter dient een gevolg te geven aan de opmerkingen uit het inspectieverslag binnen de drie jaren (i.e. tegen de volgende inspectie).
Alle belastingen, kosten en taksen, evenals de verplichte verzekeringen zijn ten laste van de erfpachter.
In overleg met GD&A werd een modelakte van erfpacht opgemaakt. Notarissenassociatie Van Gorp - Arnauts wordt aangesteld voor de Stad.
De gemeenteraad gaat akkoord tot vererfpachting van de infirmerie in park Cerckel aan de voorwaarden, zoals opgenomen in het model van erfpachtovereenkomst, dat een integraal deel uitmaakt van deze beslissing.
De gemeenteraad gaat akkoord met een vererfpachting via het online biedingssysteem van Covast, waarbij wordt geboden op het eenmalige instaprecht. Het minimale instaprecht bedraagt 0 EUR.
Notarissenassociatie Van Gorp & Arnauts wordt aangesteld.