2020_GRC_W&O_00001 - Kennisname van de visie inzake het pandenbeleid op het Begijnhof

De dienst Vastgoed & Bouwprojecten maakte recent een lijst op van alle investeringen die nodig zijn op het begijnhof. Het gaat daarbij om investeringen aan het openbare patrimonium (Sint-Catharinakerk, samentuin, tuinmuur, groen, wegenis) en het private patrimonium (huisjes, op basis van het masterplan en diverse rondgangen die de afgelopen jaren plaatsvonden). De conclusie is dat er een enorme inhaalbeweging noodzakelijk is op het begijnhof. In het meerjarenplan 2020-2025 werd hiervoor € 1.373.922,02 uitgetrokken. Rekening houdend met de beschikbare budgetten en door de reductie van de erfgoedpremie van 80% naar 40%, moet een globale visie op het pandenbeleid op het Begijnhof vastgelegd worden.

In 2019 besliste het bestuur dat het OCMW zich moet beperken tot haar kerntaken door zoveel mogelijk niet-strategisch patrimonium te verkopen. Het begijnhof was hierin nog niet begrepen. Het voorstel is dan ook om enkel nog maar te investeren in het openbare patrimonium en om privaat verhuurde panden waarin grote investeringen noodzakelijk zijn, af te stoten. Kleine investeringen worden dus nog wel uitgevoerd, vb.: kleine aanpassingen aan de laagspanningsinstallaties; vervangen van een stookketel; onderhoud van bestaande ramen of restauratie van een individueel raam; vochtproblemen voor zover van beperkte omvang; lokale dakherstellingen; isoleren van zoldervloeren... Grote investeringen worden niet uitgevoerd, vb.: restauratie van daken en gevels; integrale restauratie van panden; vochtproblemen van grote omvang; globale restauratie van buitenschrijnwerk; plaatsen van isolerende beglazing, elektriciteitswerken waarbij grote delen van de installatie moeten worden vernieuwd (met slijpwerken, doorboringen...), voorzien van centrale verwarming waar er nog met individuele gaskachels wordt gewerkt, ...  

De voorziene budgetten in het meerjarenplan zullen worden aangewend voor de volgende werken:

• Interieurrestauratie St. Catharinakerk: het ontwerp wordt verder afgewerkt, zodat het project op de wachtlijst van het agentschap Onroerend Erfgoed kan worden geplaatst (openbaar);
• Restauratie van de tuinmuur ter hoogte van de Samentuin (openbaar);
• Restauratie van het afdak van Kraaienneststraat 1 en het dak van de aanbouw van Engelen Conventstraat 24 (privaat, doch reeds in uitvoering);
• Conservatie van het orgel (openbaar);
• Aanpak van vochtproblemen in diverse woningen (privaat, beperkte omvang, deels reeds in uitvoering).

De volgende projecten worden definitief stopgezet:

• Restauratie van Kraaienneststraat 4;
• Restauratie van de daken in de Kerkstraat en Engelen Conventstraat;
• Restauratie van de gevels in de Heilige Geeststraat en Kraaienneststraat.

Om deze aanpak te kunnen realiseren, is het helaas nodig om huurovereenkomsten stop te zetten. Zo niet, blijft het OCMW als eigenaar immers verantwoordelijk voor de grote onderhoudswerken. Concreet betekent dit:

• Van zodra grote investeringen in een pand in het vooruitzicht komen, zal de huurovereenkomst worden opgezegd op de eerstvolgende wettelijke datum, rekening houdende met de wettelijke opzegtermijn. 
• Lopende huurcontracten worden enkel verlengd indien het pand in goede staat is. Er worden geen nieuwe huurovereenkomsten meer afgesloten (i.e. met andere huurders), met uitzondering van de renovatiehuurders, die na de afloop van hun overeenkomst het pand onder de vorm van een gewone huurovereenkomst willen verder huren, mits er geen grote investeringen nodig zijn. Globaal gaat het dus om een uitdoofscenario van de verhuringen op het begijnhof.
• Panden die huurvrij komen, worden onmiddellijk vererfpacht.
• Een aantal panden werd tot op heden nog nooit grondig gerestaureerd. Het gaat hier om de oudste huurovereenkomsten, met name Heilige Geeststraat 14 en 24; Kerkstraat 7; Kraaienneststraat 11 en 15; Engelen Conventstraat 19. In deze panden werden diverse gebreken vastgesteld. Voor deze panden wordt er een huuropzeg gedaan tegen de eerstvolgende wettelijke datum van opzeg. Voor een aantal panden zijn er vermoedens van diverse inbreuken: Engelen Conventstraat 7, 16, 24, 27 en 28; Heilige Geeststraat 11 en 13; Kerkstraat 21 en Kraaienneststraat 13. Hier zal een controle worden uitgevoerd. Bij de vaststelling van niet-conformiteiten zullen ook deze huurovereenkomsten worden opgezegd.

Alle huurders aan wie een huuropzeg wordt gedaan, zullen actief worden begeleid door Wonen aan de Demer in hun zoektocht naar een nieuwe woning. Zij krijgen eveneens de mogelijkheid om hun woning in erfpacht te nemen aan de bestaande, goedgekeurde modaliteiten (cfr. renovatiehuur). De dienst Vastgoed & Bouwprojecten benadrukt wel dat voor langlopende huurcontracten met vaste datum (i.e. de renovatiehuurcontracten) er geen kortetermijn opzegmogelijkheden zijn (behoudens de minnelijke schikking) en dat het OCMW daar alsnog verplicht zal zijn om bepaalde grotere investeringen uit te voeren (vb. restauratie achterbouw HG 21. Overeenkomst loopt nog tot 2033). Voor deze overeenkomsten is het belangrijk om de huurders zoveel mogelijk aan te sporen om alsnog in te stappen in een erfpacht.

De dienst Vastgoed & Bouwprojecten krijgt steeds meer signalen van particuliere erfpachters die financiële problemen dreigen te krijgen ten gevolge van het moeizame verloop van de restauratiedossiers. Velen dienen immers gelijktijdig huur te betalen voor de huidige woning en de canon voor de erfpacht.

De vraag stelt zich dan ook in welke mate er nog interesse gaat zijn om een woning in erfpacht te nemen. Het OCMW dreigt daardoor met panden te blijven zitten, waarvoor geen particuliere kandidaat-erfpachter te vinden is. Een aantal panden liggen echter geclusterd en vormen bijgevolg een mooie opportuniteit voor een projectontwikkelaar (die kapitaalkrachtiger is dan een particulier). Het gaat om:

• Infirmeriestraat 8, 8/1, 9, 9/1 en 10 (3 lopende huurovereenkomsten);
• Kerkstraat 1, 2, 3 en 4a (2 lopende huurovereenkomsten);
• Kerkstraat 10, 12 en 18 (1 lopende huurovereenkomst).

De bijhorende huurovereenkomsten worden opgezegd na een marktverkenning op de eerstvolgende wettelijke datum van opzeg. De Wereldwinkel (Kerkstraat 12) kan als alternatief worden gehuisvest in Kerkstraat 21 (Zevende Hemel) of de St. Catharinakerk. Voor Kraaienneststraat 4 (leegstand) zal worden onderhandeld met vzw Martine Van Camp, die eerder reeds interesse betoonde om dit pand in erfpacht te nemen. Daarnaast zal een marketingbureau onder de arm worden genomen om de erfpacht bekend te maken bij een breder publiek. Mochten voor bepaalde panden geen kandidaat-erfpachter worden gevonden, dan worden de volgende pistes bekeken:

• Wooncoop: een wooncoöperatie die renovatiepanden opkoopt met de financiële inbreng van huurder-aandeelhouders en externe investeerders om deze klaar te maken voor de huurders en ze eveneens te onderhouden.
• verkoop (laatste optie).

Deze visie sluit aan bij de aanpak die andere openbare besturen die begijnhoven beheren, hanteren (vb. Leuven, Hasselt, Gent, Turnhout, Mechelen).  Ook daar wordt meer en meer ingezet op verkoop en zakelijke rechten, zoals erfpacht.

Het besluit van het vast bureau van 13 juli 2020 over de principiële goedkeuring van de beleidsvisie op de panden van het begijnhof

Het besluit van het vast bureau van 10 augustus 2020 over de goedkeuring van de wijze van communicatie betreffende de beleidsvisie op het beheer van de woningen van het begijnhof