2020_RMW_00046 - Goedkeuring van de herziening en uitbreiding van de modaliteiten voor erfpacht

De erfpachtwet

Het besluit van de raad voor maatschappelijk welzijn van 25 augustus 2016 over de goedkeuring van de erfpachtovereenkomst voor de begijnhofwoningen

Het besluit van de raad voor maatschappelijk welzijn van 25 maart 2018 over de goedkeuring van de wijziging van art. 8 van deze erfpachtovereenkomst

Het besluit van de raad voor maatschappelijk welzijn van 18 mei 2017 over de goedkeuring van het voorstel betreffende  de modaliteiten voor de omzetting van een renovatiehuur naar een erfpacht

Het besluit van het vast bureau van 13 juli 2020 over de principiële goedkeuring van de pandenbeleidsvisie voor de begijnhofwoningen en de kennisname daarvan door de commissie 'wonen & ondernemen' op 3 september 2020

Naar aanleiding van de beleidsvisie over de woningen op het begijnhof, waarin erfpachtovereenkomsten een belangrijke rol zullen spelen in de opwaardering van het begijnhof, is het nodig om de modaliteiten voor deze overeenkomst, zoals beslist door de raad voor maatschappelijk welzijn van 25 augustus 2016, te herzien en uit te breiden.

Het voorstel daarbij is als volgt:

Modaliteiten erfpacht individueel pand

De overeenkomst, zoals goedgekeurd door de Raad voor Maatschappelijk Welzijn van 25 augustus 2016 blijft behouden, i.e.:

• Instapvergoeding: 10% van de venale waarden;
• Canon: minimaal 2,42% van venale waarde. Hierop wordt geboden.

De volgende artikelen werden gewijzigd:

• art. 6.4: het max. aantal woningen per erfpachter blijft beperkt tot 2, doch een uitzondering wordt toegestaan voor erfpachten van clusters.

• art. 7.1 - 7.2: de woonverplichting wordt afgeschaft. De eigen gemeentelijke leegstandsbelasting of tweedeverblijfsbelasting gelden wel.

• art. 7.3: voor onderverhuring is niet langer een voorafgaandelijk schriftelijk akkoord nodig. Het OCMW dient wel in kennis te worden gesteld, evenals de contactgegevens van de huurder te ontvangen.

• art. 8.1: aangezien de bijzondere premieprocedure vanaf 1 december 2020 wordt afgeschaft, wordt dit artikel in deze aangepast.

Modaliteiten erfpacht clusters

Dit betreft een volledig nieuw type overeenkomst, specifiek voor de vererfpachting van clusters van panden. Inhoudelijk is deze identiek als deze voor een individueel pand, met

• Instapvergoeding: 10% van de venale waarde van de cluster als geheel;
• Canon: minimaal 2,42% van venale waarde van de cluster als geheel. Hierop wordt geboden.

Echter werden bepalingen opgenomen die het mogelijk maken voor de erfpachter van een cluster om delen van zijn cluster te 'verkopen onder erfpacht'. Concreet betekent dit dat een erfpachter van een cluster na restauratie van de betrokken panden elk pand afzonderlijk kan verkopen, waardoor de koper de rechtstreekse erfpachter wordt van het OCMW voor het door hem/haar gekochte pand. De voorwaarden en termijnen uit de oorspronkelijke overeenkomst blijven daarbij van toepassing. De canon voor een individueel pand is uiteraard lager dan de canon voor het geheel van de cluster. Vandaar dat in de erfpachtovereenkomst een verdeelsleutel is opgenomen, aan de hand van dewelke de canon van een individueel pand uit de cluster wordt berekend. Deze bepalingen werden in overleg met GD&A Advocaten opgesteld.

Modaliteiten omzetting huurrenovatie naar erfpacht

De overeenkomst, zoals goedgekeurd door de Raad voor Maatschappelijk Welzijn van 25 augustus 2016 blijft behouden, met uitzondering van de volgende artikelen:

• art. 4: De canon is gelijk aan de huurprijs die de renovatiehuurder nu betaalt en dit tot hij zijn investering heeft terugverdiend (m.a.w. de verlaagde huurprijs tot payback wordt omgezet in verlaagde canon tot payback.) Daarna betaalt de huurder een marktconforme canon gelijk aan 2,42% van de geschatte waarde op het ogenblik dat hij de erfpacht aangaat (doch wel geïndexeerd vanaf start erfpacht). Dit betekent dat zuiver financieel gezien het kostenplaatje voor renovatiehuurders quasi gelijk blijft als nu, wanneer zij overstappen naar een erfpacht. 
• art. 5: Er dient geen instaprecht te worden betaald, indien men intekent vóór 31 december 2024. Daarna zijn de bepalingen, cfr. de beslissing van de OCMW-raad van 25 augustus 2016, van toepassing (7% van de venale waarde).

Voor het overige worden art. 6.4, 7.1, 7.2, 7.3 en art. 8.1 gewijzigd, zoals hierboven.

Modaliteiten omzetting gewone huur naar erfpacht

Ook dit betreft een nieuwe type overeenkomst. Inhoudelijk is deze identiek als deze voor een individueel pand (zie hoger), met uitzondering van:

• art. 4: de canon bedraagt 2,42% van de venale waarde;
• art. 5: Er dient geen instaprecht te worden betaald, indien men intekent vóór 31 december 2024. Daarna zijn de bepalingen, cfr. de beslissing van de OCMW-raad van 25 augustus 2016, van toepassing (7% van de venale waarde).

Samengevat:

Ook het huishoudelijk reglement werd aangepast: de woonverplichting wordt geschrapt.