2020_GR_00207 - Goedkeuring samenwerking voor de realisatie van een project kleinschalig wonen

Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Diest van 12 maart 2009

Het besluit van de gemeenteraad van 22 juni 2009 over de goedkeuring van het eindrapport van het Strategisch Masterplan voor de reconversie en ruimtelijk-economische ontwikkeling van de stationsomgeving

Het besluit van het college van burgemeester en schepenen van 27 december 2010 waarbij Infrabo werd aangesteld als ontwerper voor de realisatie van een residentieel woonwagenpark

Het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan residentieel woonwagenpark van 17 maart 2011

Het besluit van het college van burgemeester en schepenen van 10 september 2018 over de goedkeuring van de offerte van Atelier Romain voor de herziening van de stedenbouwkundig inrichtingsplan voor het residentieel woonwagenpark langsheen de Fabrieksstraat

Het besluit van de gemeenteraad van 24 september 2018 over de goedkeuring van de ontwerpakte verwerving gronden NMBS voor realisatie van het residentieel woonwagenpark in het kader van de reconversie en ruimtelijk-economische ontwikkeling van de stationsomgeving

Het besluit van het college van burgemeester en schepenen van 17 februari 2020 over de kennisgeving van en beslissing over de oproep sociaal woonbeleidsconvenant

Het besluit van de gemeenteraad van 28 september 2020 over de afsluiting van een sociaal woonbeleidsconvenant voor de periode 1 september 2020 tot en met 31 augustus 2023

Het oorspronkelijke opzet van de stad Diest was de realisatie van een residentieel woonwagenpark met 15 standplaatsen in de Fabrieksstraat. Dit in uitvoering van haar gemeentelijk ruimtelijk structuurplan en de haar toen opgelegde taakstelling. Deze piste werd echter verlaten omwille van de totale kostprijs van het woonwagenterrein en de gewijzigde financieringsplafonds voor woonwagenterreinen op Vlaams niveau waardoor het te financieren aandeel van de stad zou oplopen.

Met alle betrokken partijen werd er gezocht naar een budgettair haalbare oplossing. Een klassiek woonwagenpark bouwen waarvoor subsidies bekomen kunnen worden heeft een aantal nadelen:

• Om subsidiabel te zijn moet per staanplaats een sanitaire blok gerealiseerd worden. Dit is niet noodzakelijk aangezien de meeste woonwagens over intern sanitair beschikken en het maakt het project duur.
• Het beperkt het gebruik tot één doelgroep wat voor concentratie zorgt, stigmatisering. Het NIMBY-syndroom maakt overigens dat de stad extra maatregelen wil nemen om het project ruimtelijk op een goede manier in het straatbeeld in te passen, wat opnieuw voor extra kosten zorgt.
• Een project realiseren voor één doelgroep is bovendien erg beperkend. Bij minder interesse van woonwagenbewoners is er leegstand die moeilijk opgelost geraakt.

Stad Diest, SHM Diest Uitbreiding, Provincie Vlaams-Brabant, VMSW en Wonen Vlaanderen komen op een overleg (13 maart 2017) gezamenlijk tot de conclusie dat het project in de Fabrieksstraat alleen haalbaar is als het geheroriënteerd wordt naar een inrichting met kleinschalige (verplaatsbare) woningen met verhuur vanuit een doelgroepenperspectief. Doelgroepen die geschikt zijn voor een project kleinschalig wonen en die baat hebben bij de ligging o.w.v. mobiliteit, de aanwezigheid van scholen en de nabijheid van het stadscentrum zijn woonwagenbewoners, daklozen, jongeren rond de leeftijd van 18 jaar in bijzondere jeugdzorg, personen zonder netwerk, … 

Er werd vervolgens opdracht gegeven aan Atelier Romain tot de opmaak van een inrichtingsplan in functie van de realisatie van een project kleinschalig wonen langsheen de Fabrieksstraat. Op 9 oktober 2018 werd aan de stad Diest een ‘Stedenbouwkundig inrichtingsplan voor het residentieel woonwagenpark langsheen de Fabrieksstraat’ door Atelier Romain bezorgd. Hierin werden 14 kleinschalige woonunits uitgetekend. Naar aanleiding van enkele stedenbouwkundige opmerkingen en de bijkomende vraag van de stad tot het voorzien van enkele standplaatsen voor woonwagens maakte Atelier Romain op 20 november 2018 een tweede ‘Stedenbouwkundig inrichtingsplan voor residentieel woonwagenpark langsheen de Fabrieksstraat’ op. In deze laatste versie is er ruimte voor 3 woonwagens en 8 kleinschalige woonunits. Dit laatste inrichtingsplan werd besproken op 29 november 2018 in de werkgroep project kleinschalig wonen met de stad Diest, SHM Diest Uitbreiding, Provincie Vlaams-Brabant en Riso.  

Rond de opdeling van de site langs de Fabrieksstraat in een gedeelte voor woonwagens en een gedeelte met kleinschalige (verplaatsbare) woningen kwamen tijdens de werkgroep volgende aandachtspunten / nadelen naar voren:  

• Er moet worden gewerkt met 2 ontwerpers. Groep Infrabo zou dan het gedeelte van de woonwagens op zich nemen (=lopende opdracht) en voor het gedeelte van de kleinschalige (verplaatsbare) woningen stelt de SHM Diest Uitbreiding een ontwerper aan.
• Bijgevolg moet er ook gewerkt worden met 2 subsidiëringsystemen, namelijk enerzijds voor de aanleg van een residentieel woonwagenterrein (subsidies Agentschap Wonen-Vlaanderen, minister) en anderzijds voor de realisatie van de kleinschalige woonunits via de sociale huisvestingsmaatschappij (subsidies VMSW).
• De opdeling van de site in een gedeelte voor woonwagens en een gedeelte voor kleinschalig wonen houdt een meerkost in voor de stad, gezien SHM Diest uitbreiding niet tussenkomt in de kosten die moeten worden gemaakt voor de creatie van de standplaatsen voor woonwagens (omgevingswerken, sanitaire blokken).
• Indien er geen vraag meer is naar standplaatsen voor woonwagens, blijft de stad zitten met 3 plaatsen met 3 sanitaire blokken, die Diest Uitbreiding niet kan overnemen. 

Vanuit de werkgroep kleinschalig wonen gaat de voorkeur bijgevolg uit naar een invulling van de site (dit is links van het tractieonderstation) met alleen kleinschalige woonunits.

Er wordt toekomstgericht een toewijzingsreglement uitgewerkt voor de woonunits op de site langsheen de Fabrieksstraat, met een bijhorend doelgroepenplan. De huidige woonwagenbewoners krijgen daarbij voorrang. Het Zwarte Beekplein zal in functie van de herontwikkeling van de stationsomgeving moeten ontruimd worden. Het Riso is bereid een grote rol op te nemen in het overtuigen en begeleiden van de huidige woonwagenbewoners om te verhuizen naar een kleinschalige woonunit.  

Deze realisatie van kleinschalige (verplaatsbare) woningen is mogelijk binnen de voorschriften van het RUP ‘Residentieel Woonwagenpark’. 

Om over te gaan tot de realisatie van het project kleinschalig wonen bevestigden de stad Diest, de provincie Vlaams-Brabant en de SHM Diest Uitbreiding intussen volgende engagementen (uit nota opgemaakt door de provincie Vlaams-Brabant en Diest Uitbreiding):

•  De stad Diest:
  • bevestigt de inbreng van de grond ‘Fabriekstraat’, dit is de grond gelegen binnen de zone afgebakend in het ruimtelijk uitvoeringsplan residentieel woonwagenterrein, dewelke de stad Diest intussen van de NMBS heeft verworven voor realisatie van een woonwagenterrein;
  • bevestigt de financiële middelen 165.700 euro (10 % die voorzien waren voor de realisatie van het woonwagenterrein), opgenomen in het meerjarenplan 2020-2025;
  • bevestigt haar eerder engagement voor herhuisvesting huidige woonwagenbewoners aan station;
  • gaat met dit doel voor ogen, akkoord met een wijziging van inrichting van de site ‘Fabriekstraat’ naar kleinschalig constructies ipv woonwagenterrein om zo binnen een redelijke kostprijs te blijven en een woningaanbod te realiseren voor een ruimere maatschappelijk sociale doelgroep (naast woonwagenbewoners, ook nuttig voor bestaande wachtlijst Diest Uitbreiding, daklozen, jongeren, alleenstaanden, …). 
• SHM Diest Uitbreiding:
  • bevestigt haar bereidheid tot realisatie van het project kleinschalig wonen op de voorziene locatie ‘Fabriekstraat;
  • bevestigt haar eerder akkoord om op de site ‘Fabriekstraat’ het beheer van de bewoning op zich te nemen, zij het nu onder een andere vorm.
• Provincie Vlaams-Brabant:
  • engageert zich in de ondersteuning van een nieuw project kleinschalig wonen in de ‘Fabriekstraat’;
  • voorziet een subsidie van 15.000 euro / kleinschalige woning die sociaal verhuurd wordt (naar analogie van projectfinanciering in Zemst, Huldenberg en zoals voorzien voor SHM’s in SP-Leeuw, Rotselaar, … ).

Er wordt bijgevolg aan de gemeenteraad gevraagd om, in functie van de realisatie van het project kleinschalig wonen in de Fabrieksstraat, haar engagementen en de samenwerking met de SHM Diest Uitbreiding en de provincie Vlaams-Brabant te bevestigen.