2019_GR_00293 - Goedkeuring van het ontwerp van de akte voor de erfpacht van de kazematten aan het voormalig wachthuis van de Leuvensepoort

Het ontwerp van erfpachtakte opgemaakt door Kris Van den Broeck van GD&A Advocaten

Het schattingsverslag van 20 maart 2015 opgemaakt door landmeter-expert Carl Buyckx

Het schattingsverslag van 8 december 2016 opgemaakt door landmeter-expert Rudi De Winter

Het meetplan van 18 oktober 2019 opgesteld door landmeter-expert Rudi De Winter en landmeter-expert Geert Menten

De eigenaar van het vroegere wachthuis aan de Leuvensepoort zal dit wachthuis restaureren en uitbreiden met een gedeelte nieuwbouw. Achter het gebouw liggen een aantal kazematten die deel uitmaken van de ondergrondse gang die oploopt langsheen de oprijlaan van de citadel. Deze kazematten geven uit op de binnenruimte van de eigendom van de heer Clybouw.

In het kader van toeristische bezoeken en dergelijke dienen de gangen toegankelijk gehouden te worden.

De kazematten die uitgeven op de binnenkoer van het wachthuis zijn echter van geen nut hiervoor en de bezoekers zouden uitkomen op een stuk privé eigendom. De eigenaar van het wachthuis wil via een erfpachtformule de kazematten mee restaureren en integreren in zijn bouwproject, terwijl de ondergrondse gangen eigendom blijven van de stad Diest en vrij toegankelijk blijven voor bezoekers via een recht van doorgang.

De kazematten die uitgeven op de eigendom van de heer Clybouw zijn zo verweven met de ondergrondse gang en kazematten langsheen de oprijlaan van de citadel, dat een erfpachtformule hier de voorkeur geniet boven een verkoop. Zo blijft ook het citadelcomplex in handen van één eigenaar, namelijk de stad Diest.

Er werd in opdracht van de stad Diest een schattingsverslag opgemaakt door landmeter-expert Carl Buyckx, die de maandelijkse canon schat op € 165. In opdracht van de eigenaar van het wachthuis werd een schatting opgemaakt door landmeter-expert Rudi De Winter, die de maandelijkse canon schat op € 36,86.

Hierop heeft de heer Clybouw een voorstel opgemaakt om hierin een overeenkomst te vinden:

1. De in de verslagen gehanteerde oppervlakten zijn niet dezelfde. Het past derhalve voor vergelijkingsdoeleinden de oppervlakte op een zelfde basis te brengen.
2. Het betreft de oppervlakte opgemeten in het metingsplan.
3. Het betreft de bedragen in EUR gemeld in de respectieve schattingsverslagen.
4. In deze kolom wordt de schatting van de Stad herleid tot de werkelijke oppervlakte volgens het meetplan.
5. Het schattingsverslag van de Stad geeft geen aanduiding dat rekening gehouden werd met de vergelijkingspunten uit Diest zelf omwille van het feit dat op dat moment nog geen vergelijkbare elementen beschikbaar waren. In het schattingsverslag opgesteld door schatter  De Winter werd rekening gehouden met de erfpachtvergoedingen die ondertussen via een publieke proecdure werden geboden voor het in erfpacht nemen van woningen op het begijnhof. Er mag dan ook van worden uitgegaan dat deze schatting realistischer is en derhalve marktconformer. Om dit punt op te vangen stellen we voor een forfaitaire tempering toe te passen op het schattingsverslag van de Stad van 20 %.
6. Op de in kolom (5) bekomen bedragen wordt een rekenkundig gemiddelde toegepast.

De heer Clybouw gaat voor de canon dan ook akkoord met het rekenkundig gemiddelde van beide schattingen t.w.v. € 72,18. In dit opzicht werd ook het ontwerp van erfpachtakte opgemaakt.

Er werd een meetplan opgesteld door landmeter-expert Rudi De Winter en landmeter-expert Geert Menten van landmetersbureau Intertopo. Hierop staan de percelen aangeduid die in erfpacht worden genomen, alsook de percelen waarop een recht van doorgang wordt gevestigd.

In zitting van 17 augustus 2015 werd door het college van burgemeester en schepenen GD&A Advocaten aangesteld als adviseur in deze zaak. Zij hebben een ontwerp voor erfpachtakte overgemaakt.