Woninghuurwet.
Erfpachtwet.
De besluiten van het Bijzonder Comité voor Patrimonium & Projecten van 16 mei 2017, 4 april 2017 en 7 maart 2017 betreffende de omzetting van renovatiehuurovereenkomsten naar erfpachtovereenkomsten.
De begijnhofbewoners stelden eerder al de vraag naar garanties om levenslang op het begijnhof te kunnen blijven wonen. Daarom is het noodzakelijk om een aantal krijtlijnen uit te zetten, zodat hierover de nodige duidelijkheid kan worden gegeven.
Concreet zijn er 3 types van huurovereenkomsten, waarvoor de volgende voorstellen worden gedaan:
1. Lopende renovatiehuurovereenkomsten
De renovatiehuurder heeft 2 opties:
a) Omzetting naar een gewone huurovereenkomst na afloop van de renovatiehuurovereenkomst.
In principe is er geen verplichting voor het OCMW om een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden. De renovatiehuurovereenkomst vermeldt immers: “De Huurder geniet voorkeur bij eventuele huurvernieuwing vanaf ….., op grond van de basishuurprijs van € ……, te indexeren vanaf ….. .” In het geval een nieuwe huurovereenkomst wordt aangeboden, heeft de renovatiehuurder een voorkeursrecht. De termijn van deze overeenkomst bedraagt 9 jaar; de huurprijs is deze, opgenomen in de oorspronkelijke renovatiehuurovereenkomst (hiervan kan niet worden afgeweken). Het OCMW kan deze huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen in 3 gevallen, telkens met een opzegtermijn van 6 maanden:
De laatste mogelijkheid kan interessant zijn om na 3 jaar de huurprijs te kunnen actualiseren. Er dient dan een afweging te worden gemaakt van de schadevergoeding vs. de ev. huurverhoging.
Het is belangrijk om te benadrukken bij de renovatiehuurders dat de gewone huurovereenkomst geen levenslange garantie biedt. Er zullen geen huurovereenkomsten van langere duur dan 9 jaar worden aangegaan. Indien men garanties wilt, dient men in te stappen in het erfpachtprocédé.
b) Erfpachtprocedure
Dit is de enige procedure die de renovatiehuurder een levenslange garantie kan geven.
De erfpachtmodaliteiten van de bestaande erfpachten kunnen quasi volledig worden overgenomen. De onderhandse erfverpachting is motiveerbaar, aangezien er reeds een publieke procedure is geweest bij de toewijs van de renovatiehuur.
In het geval een renovatiehuurder wenst in te stappen in een erfpacht wordt de lopende renovatiehuur minnelijk beëindigd. De nog openstaande investeringen worden door middel van een maandelijkse korting op de canon terugbetaald. Dit geeft het OCMW een stok achter de deur om in te kunnen grijpen wanneer de erfpachter zijn verplichtingen niet nakomt. De canon (op jaarbasis) bedraagt 2,42% van de huidige venale waarde.
Naast de canon dient er een instaprecht van 7% van de huidige venale waarde te worden betaald. Deze formule is eenvoudig, transparant en motiveerbaar naar de renovatiehuurders toe. De alzo bekomen instaprechten schommelen rond de € 10.000,00. Deze inkomsten worden gebruikt om de kosten te dekken voor de opmaak van de opmetingsplannen, CHE-studie, bodemattest, EPC, keuring laagspanning, verslagen Monumentenwacht, schatting… .
Een ontwerp van erfpachtovereenkomst werd bijgevoegd in bijlage.
Renovatiehuurders die interesse hebben in een erfpacht dienen dit kenbaar te maken binnen de maand na de infosessie die zal worden georganiseerd in september (i.e. uiterlijk einde oktober). Nadat zij een ontwerpovereenkomst met vermelding van canon, korting en instaprecht hebben ontvangen, krijgen ze maximaal één jaar de tijd om hun definitief akkoord te geven. Na deze periode is het niet meer mogelijk om in te stappen. Het betreft dus een eenmalig aanbod.
2. Huurovereenkomsten na afgelopen renovatiehuur
De huurders, wiens renovatiehuurovereenkomst reeds afgelopen is, krijgen ook eenmalig de kans om in te stappen in een erfpacht indien zij een levenslange garantie willen. Cfr. 1.b. In dit geval wordt er geen korting op de canon gegeven, aangezien de investering in het kader van de renovatiehuur reeds volledig werd terugverdiend. Ook hier is het voorstel om een instaprecht van 7% van de venale waarde te vragen.
3. Huurovereenkomsten zonder renovatiehuur
Om een gezonde mix van erfpacht en huur op het begijnhof te behouden, wordt ervoor geopteerd om gewone huurders geen aanbod tot erfpacht te doen. Deze woningen worden gerenoveerd in eigen beheer, hetzij via de eigen technische dienst, hetzij via een aannemer. Het masterplan dat wordt opgemaakt door ARAT is hierin richtinggevend.
De raad voor maatschappelijk welzijn gaat akkoord om de (ex-)renovatiehuurders vrijblijvend de mogelijkheid te geven om hun bestaande huurovereenkomst om te zetten in een erfpachtovereenkomst. Dit is de enige manier voor de huurders om zich te kunnen verzekeren van een levenslange woonst op het begijnhof. De administratieve kosten zijn ten laste van de erfpachtnemer. Voor de gewone huurovereenkomsten, waar er nooit sprake is geweest van een renovatiehuur, wordt deze optie niet voorzien, noch een omzetting naar een huurovereenkomst van lange duur.
De canon wordt berekend op basis van het schattingsverslag van de betrokken woning (op jaarbasis: 2,42% van de huidige geschatte waarde). Huurders met een nog lopende renovatiehuurovereenkomst krijgen hierop een korting voor maximaal de resterende duur van de paybackperiode van die renovatiehuurovereenkomst, zodat de nog openstaande investering is terugverdiend.
Het instaprecht wordt vastgelegd op 7% van de huidige venale waarde.
De raad voor maatschappelijk welzijn keurt de erfpachtmodaliteiten, zoals opgenomen in de erfpachtovereenkomst in bijlage, goed.
De mogelijkheid om in te stappen in een erfpacht is eenmalig. Binnen de maand na de infosessie dient de interesse in een erfpacht kenbaar te worden gemaakt. Na het verkrijgen van de ontwerperfpachtovereenkomst (met vermelding van canon, eventuele korting en instaprecht) krijgt de (ex-)renovatiehuurder nog maximaal één jaar de tijd om definitief in te stappen in een erfpacht.
Er wordt een infomoment georganiseerd voor alle (ex-)renovatiehuurders in september.